Unter Einheitswert versteht man einen steuerlichen Wert, der bei mehreren Arten von Steuern, wie zum Beispiel der Grundsteuer, der Gewerbesteuer und Erbschaftssteuer, als einheitliche Steuerbemessungsgrundlage herangezogen wird. Aufgrund des Bewertungsgesetzes für inländischen Grundbesitz, hier handelt es sich um land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Betriebsgrundstücke und Grundstücke, werden im zeitlichen Abstand von sechs Jahren Einheitswerte allgemein ermittelt. Die stark unter dem jeweiligen Verkehrswert liegenden Einheitswerte für Grundvermögen kommen seit dem Jahr 1996 lediglich für Angelegenheiten im Bezug auf die Grundsteuer zum Tragen. Im Bereich Erbschaft- und Grunderwerbsteuer gelten neue Regeln. Hier werden bei unbebauten Grundstücken die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse minus eines Pauschalabschlags von zwanzig Prozent zugrunde gelegt.
Bebaute Grundstücke unterliegen einem Ertragswertverfahren, bei dem das 12,5-fache der Jahreskaltmiete für einen Durchschnitt der letzten drei Jahre zugrunde gelegt wird. Berücksichtigt wird dabei eine jeweilige Altersminderung von jährlich 0,5 Prozent seit Fertigstellung des Gebäudes, maximal jedoch 25 Prozent, die abzuziehen ist. Für die neuen Bundesländer gelten bei Grundvermögen Sonderbestimmungen hinsichtlich land- und forstwirtschaftlicher Vermögen und Betriebsvermögen. Die jeweiligen Einheitswerte werden mittels Feststellungsbescheiden der Finanzämter festgelegt. Man spricht hier von Feststellungsverfahren, die eine Feststellung des Wertes, der Art und der Zurechnung des entsprechenden Gegenstandes beinhalten. Beim Einheitswertbescheid handelt es sich dann um einen Grundlagenbescheid, der für den Grundsteuermessbetrag ausschlaggebend ist.
Die Ermittlung eines Einheitswertes wird an einem bestimmten Stichtag vorgenommen. Der Hauptfeststellungszeitpunkt war dabei der 1. Januar 1964, als für sämtliche wirtschaftliche Einheiten ein Einheitswert festgesetzt wurde. Die damalige Gesetzesregelung sah vor, dass alle sechs Jahre eine Hauptfeststellung zu erfolgen habe. Dies wurde aus verschiedenen Gründen niemals durchgeführt, so dass es bei dem einzigen Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 geblieben ist. Eine Nachfeststellung erfolgt immer dann, wenn eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht. Für den Fall, dass eine wirtschaftliche Einheit wegfällt, erlischt der Einheitswert. Die Zusammensetzung des Einheitswertes für land- und forstwirtschaftliches Vermögen besteht aus dem Wert des Wirtschaftsteils und des Wohnteils. Der Einheitswert für Grundvermögen setzt sich aus dem Wert bebauter sowie unbebauter Grundstücke zusammen.